早在今年1月20日,住建部部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上提出,房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要,由政府购买或长期租赁符合保障性住房标准和条件的商品房,也成为近年来拓宽保障房房源的一种渠道。

李克强总理在今年政府工作报告中提到,今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。

宁波政府出台《意见》——保障房将"牵手"商品房

(1)政府可购商品房或房龄十年内存量房用作保障房

日前,宁波市市长卢子跃主持召开的市政府第59次常务会议,审议并原则通过了《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》。

《意见》提出了两种创新方式:一是发放住房补贴,实行货币保障;二是收购市场房源,筹集保障性住房。《意见》还分别就保障形式、补贴标准、严格制度和收购方式、房源要求、收购办法等作出了明确规定。

意见解读:政府采购市场房源,可以是新建商品住房或存量住房,套型面积应符合保障性住房要求,原则上不超过80平方米;房源所在区域应相对成熟,交通比较便利、配套设施较为齐全,确保满足保障对象就业、就医、就学、出行等需要;房源为存量房的,房龄宜在10年以内,无明显的质量和安全隐患。

具体相关的文件目前正在走发文程序,不久就将正式对外"露脸"。

(2)宁波市住建委保障房中心的主任陈本君:这应该会是主流趋势

事实上,保障房要与商品房"联姻",这股风从去年下半年开始,就已经在宁波市场上吹起。就此,部分开发商也曾透露,之前确实也与相关部门有过多次交流和协商。

酝酿后出台的《意见》,可以更好地解决城镇中低收入家庭的住房难问题,也能在一定程度上为眼下的房地产市场注入更多信心。

市住建委保障房中心主任陈本君表示,通过拓展保障房方式,进一步打通了经济适用住房、公共租赁房、廉租房等保障性住房,与商品房之间的联系通道,这应该会是主流趋势。

有官方统计数据显示,截至目前,宁波全市已累计建成保障性住房604万平方米、9.94万套

在本地的业内人士看来,政府通过回购商品房以筹集保障房的创新方式,确实也想为宁波的商品房市场"排忧解难",消化高居难下的库存。

从去年年初开始,市区商品房库存就一直背负着超过600万方的压力。尽管从去年下半年至今,政府放开限购、银行降准和降息等利好政策接踵而至,为市场注入活力,并有效地刺激了市场的成交量,创下了全年30288套、同比增长超三成的五年之最,可谓"救市"效果明显,但由于入市的楼盘依旧源源不断,至今体量不见明显削减。截至昨天(3月17日)下午5点,据某售房网显示,市六区可售商品住宅面积超过630万平方米,可售套数为47000余套。

个别房企及项目受益较大 对市场整体影响或有限

政府回购对消化库存到底能起到多大效果,宁波前程藏珑公司常务副总袁亚刚认为:"体现在某个区域,或是部分企业及其楼盘上的效果,应该会比较明显。只要双方条件谈拢,就解决了一部分房源的销售问题,政府也可以快速筹集一批保障房。"

不过袁亚刚也提到,对整个市场的库存而言,回购所能消化的体量还是有限的。因为现有的保障房房源并不缺,在保障房本身不存在大量需求的前提下,大范围回购商品房的可能性不大。

此外,宁波新园置业有限公司副总经理张骅也提到,采购达到了一定数量,对政府的资金压力还是比较高的,因此,回购方式在具体实施过程中,会面临一些难点。

2008年,这种回购模式就在全国范围兴起过,当时宁波市内的余姚、慈溪等个别区域也出现过

当然,一些前期已经买了商品房小区的居民会说:"我买的房子突然间就变成了保障房,谁会乐意啊?"

对于住户的担忧,市保障房中心透露,会考虑在一个小区内采购几个单元,而不会很大规模地集中在一个小区内,肯定会有一个通盘的考虑。

而且不少业内人士的预计也是如此。为了不影响小区原有的市场定位、使用功能以及居住环境等,小比例的回购对整个项目不会有大的影响。

事实上,类似政府回购商品房的案例也并非首次亮相。据了解,2008年时,这种回购模式就在全国范围兴起过,当时宁波市内的余姚、慈溪等个别区域也出现过,采购的方式基本是个别楼盘的少量房源。

多位房地产业内人士在接受采访时谈及,政府要成功回购商品房,还有一个关键因素,就是被回购商品房源在价格上的合理性。

"在当前房价普遍下行的背景下,对政府来说有较大的挑选余地,统一的采购价或比市场零售价格稍低点。"新园置业的张总预测,如果楼盘卖给政府的价格与市场价相距甚远,开发商自然也不愿"贱卖",即使最后价格谈成了,对同区域的其他楼盘的价格定位也会造成冲击。

"商品房+保障房"模式 在宁波市场并非先例

谈及商品房和保障房的这种"联姻"模式,不免让人联想到市场上已有的配建保障房的商品房开发模式。

(1)江北:

2013年5月,位于城市规划区以外的江北荪湖度假区一宅地,就是宁波首个达到配建保障房标准的出让竞拍地块。该宗宅地经长达3小时的激烈竞拍后方成交,竞得方需配建1.3万平方米的保障房———配建面积占地块可建总面积的18.5%。

(2)江东与鄞州交界:

同年的9月,坐落于天童北路和建兴路交叉口西南侧中海寰宇天下项目,必须达到配建保障性住房的面积才能继续竞拍。投报保障房配建面积最高者,才能胜出。

福州市今年1月底出台《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》,由各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体,解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

除了福州、宁波以外,四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等地也正在实施此类试点。

通过回购商品房作为保障房源,既节约了保障房建设周期,又能盘活存量商品房,帮助中小房企回笼资金。而该创新方式,在优化保障性住房供应的同时,无疑被业界认为,是针对当前库存高企的宁波房地产市场,释放的又一利好消息。资料来源:钱江晚报

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